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任大炮的预言会成真吗?(第5天)




中国龙头房地产开发商恒大集团,如果从9月10日开始的恒大财富爆雷算起,短短两周的时间,其市值较之过去一年的最高点已经蒸发了超过了90%。就其爆雷以及当下深不见底的窘境,各路媒体的爆料以及诸路专家的解读,目不暇接。我就不想评价了。

注意到【第一财经】观察的一组数据:

9月23日,南京市规划和自然资源局发布公告称,二轮集中土拍中的11宗地,因故终止出让。目前,南京土拍货架上还剩42宗地。

同日,重庆市公共资源交易中心发布公告称,重庆二次集中土拍中,9宗地块终止出让。

业内人士认为,终止出让的直接原因便是无人报名。

一周前,苏州迎来第二批集中供地,首日成交6幅地块,其中5幅以底价成交,剩余一地块溢价率仅为1.01%;第二天,共有6幅涉宅地块出让,其中4幅地块以底价成交。此番场景,被业内称为“苏州土拍史上热度最低”。

更惨淡的沈阳,开拍前高达22宗地块终止出让,占其第二轮集中供应地块总量的50%。

截至9月23日,已有长春、福州、天津、青岛、济南等10个城市,在二轮土拍前终止出让部分土地,总数量超过了110宗。

从第一个开拍的厦门开始,全国第二轮集中供地的进程已经进行了一半。

据公开信息统计,目前有11座城市已完成第二批次土地出让,成交总金额 2688.5 亿元。与火热的首轮土拍不同,二轮供地基本以低溢价甚至底价成交,流拍现象增多,更有南京、重庆等多地提前终止地块出让。


平安研究所称“流动性吃紧为行业当前困境症结所在。”

中指研究院则认为,政策调控频繁加码、房企资金持续承压,是拿地节奏放缓的重要原因。

中指院还认为,多城二批次地块成交楼面价较首批有所下降,但仍高于2020年全年地价,同时因配建、自持及施工成本增加,房企在利润端的优化程度有限。

不过,形成鲜明对比的是央企和国企,比如中海、中铁、金茂、保利、华润、招商蛇口等,它们在二轮土拍中潇洒自如,成为举牌的主力军。

平安证券分析称,8月份的房企50强,央企和国企拿地销售面积比达45%,明显高于民企的23%。

9月23日,国家统计局发布的8月经济数据显示,1-8月全国房地产企业土地购置面积同比增速为-10.2%。


国家统计局发言人付凌晖先生称:“一些大型房地产企业生产运营过程中出现了困难,对于整个行业发展的影响还需要观察。从房地产市场运行来看,今年以来随着各地区各部门坚持‘房住不炒’的原则,持续稳房价、稳地价、稳预期,整体运行保持平稳态势。”



到了今年8月份,全国连续16个月的房价上涨终于停止,70个大中城市二手房价格环比涨幅首次为0,新建商品房价格涨幅持续收窄。


【第一财经】总结说:从过往经验看,每一次楼市的下行,都伴随过土地市场的冷清和部分土地流拍,然而类似这一次集中供地大面积流拍情况从未发生过,土拍规则巨变、对地方土地财政依赖的制约等宏观背景也是第一次出现。

另据诸葛找房数据研究中心的数据显示,刚刚过去的9月中秋节假期,北京、深圳等重点10城新房成交仅2336套,较8月同期下跌72.4%,较2020年中秋同期下降82.1%,较2019年中秋假期下跌40.1%,较2018年中秋假期下跌36.9%。



数据来源:诸葛找房根据各地住建委、房管局数据整理


十年前的2010年4月,“任我行“先生在一次记者采访中曾经说:“如果不能有效调控,政府会接着出政策,一直出到有效为止。”

当时,地产界流传的说法是,2000—2010是中国房地产界的“黄金十年”,未来并不确定。

记者又问:“您曾经说,每一次调控,都是一次新的机会,那么,这一次的机会点在哪里?”

“任我行”答道:“每一次调控我们都会发现淘汰了一大批浑水摸鱼的,剩下的就抓住了一些发财的机会。”



果然,2010-2020年,被中国房地产界称为又一个“黄金十年”。


今天,时间来到了21世纪二十年代的纪年-2021,地产界说:中国房地产在经过2000—2020的“黄金二十年”之后,终于要迎来拐点。其标志或许就是恒大爆雷,时间或许就是从2021“金九银十”的九月开始……


不过,二轮土拍中活跃的房企中,除了央企和国企之外,有一家叫做龙湖集团的民营房地产企业,它们也在积极的去天津、合肥、无锡、长春等地区扫货。

我去看了看它家的中报数据:

上半年,龙湖集团实现合同销售额1426.3亿元,创历史新高,同比增长28.4%;实现营业额606.2亿元,同比增长18.5%。其中,龙湖经营性业务收入近90亿元,占比14.8%。归属于股东的净利润74.2亿元,同比增长17%。

虽然经营性业务收入占比并不高,但对提升龙湖集团的整体利润水平做出一定贡献。中报显示:上半年,龙湖地产开发业务毛利率为23.4%,但投资性物业收入的毛利率达到78%。因此,将龙湖集团的整体毛利率拉升了4.3个百分点,实现27.7%。

龙湖集团宣称:未来三年,公司计划将龙湖的经营性业务收入增加到千亿元。

7月份,龙湖将总部更名为赋能平台,地产业务独立,其余业务分别是商业、物业、长租、装修、租赁,均为经营性业务。

9月,龙湖又收购了香港九龙仓集团旗下的中国内地部分物管企业100% 股权,已经达成交易协议,这是今年以来龙湖继并购亿达服务、楷林商服、美好幸福物业等物企之后的又一次大动作。


我姥姥家是山东蓬莱,素有“仙境”之称。2020年11月,龙湖以2.6亿元竞得蓬莱海滨西路的两个地块。今年,龙湖又进驻到蓬莱【东方翰】高端房地产项目,并更名为“中国湾”,打出了“迭代蓬莱物业服务标准,呈献龙湖式幸福”的口号。


截至2021年9月24日收盘,龙湖集团的市值是1661亿元,仅次于万科的1960亿元。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院(原链家研究院)院长杨现领说:“如果说过去是开发的黄金时代,那么未来就是服务的黄金时代。”

衷心祝愿龙湖一路走好,可以再次实现“任我行”先生预言的那句话 “每一次调控我们都会发现淘汰了一大批浑水摸鱼的,剩下的就抓住了一些发财的机会。”



搁笔今天的时候,最大的新闻是中国的孟公主和加拿大的两名Michael各自回国。不起眼却有些发财机会的新闻是好朋友-加拿大【博弈Brimming置业】发出的一条公众号消息:

加拿大房产协会最近发布的数据显示,8月新挂牌的房屋数量上较7月相比上涨1.2%,但成交量下降0.5%,比去8月同期相比下降约14%。而根据房价指数来看,在过去一年中房价指数增长了20%。


——张家卫成都百日散记(2021.9.25第5天)





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